キャッシュフローは利回りだけじゃない!?

皆さまこんにちは!
株式会社ソソグーコンサルティング営業部タケダで御座います。

今回のブログは物件の目利きについて自身の目線ではありますが、少しお話したいと思います!

一つの考えとして聞いてもらえると幸いです!

利回りだけで判断しない。

キャッシュフローを獲得するため重要な役割を占める「利回り」

利回りもただあればいいというものではないことは皆さまもお分かりかと思います。

※利回り=家賃収入÷販売価格 
このことから利回りは家賃収入が高ければ高いほど向上します。

ただし利回りが高ければ何かと落とし穴が多いことも不動産業界の特徴です。

そこでその利回りが正しいものなのか判断するためにいくつか絞って考えてみます。

見るべきポイント!

【家賃相場を知ることは不動産投資運営において非常に重要なポイントです。】

それを踏まえ本当にその物件が正しい賃料で入居をしているのかを判断します。

特に新築物件は賃料を高めに設定をしますが、あまりにも設定金額が高くないかなど築浅物件も然り事前に調査をしておくと下落リスクに対応できます!

【入居年月日を把握することも賃料が正しい物なのかを判断する重要な要素になります。】

例えば、単身用は2年〜4年に一回住み替えが起こると一般的に言われています。
仮に新築から10年経過した物件に住み続けた方と2年に一回、計5回入退去をくりかえした部屋とではおそらく5000円〜10000円は変わるのではないでしょうか?

もう一例は、直近の入居者の方が賃料が高いケースです。
こういったケースは少なくなく、オーナーの知り合いを賃料を安くして入居させた。都市開発が進み人口が増えた。など様々な要因で賃料が上がることもあります。

大きく2つだけ紹介しましたが、現況の賃料収入から下落の一途をたどるということはなく入退去した方が物件の条件が向上されるケースがあるため、利回りだけで判断するのは何とももったいないことだと思います。

利回りとキャッシュフローの関係性

高利回りじゃないとキャッシュフローが出ない!これは厳密には正しくありません。

不動産投資の中で収支のバランスで重要なことは「利回り」「管理コスト」「税金」です。

細かく言い出すと、返済年数や金利等の話も出てまいりますがここではわかりやすくRC造築25年、利回り9%ほどにしておきましょう!

利回りは家賃収入によって変動しますが、管理コストは物件規模、EV、ネット環境、受水槽・貯水槽などの有無が大きくキャッシュフローに関わってきます。

残るは税金です。税金は何とも厄介な相手です( 一一)。

物件と土地の評価(価値)に対してかかるものですが、隣同士の土地で50坪と100坪ではもちろん価値が違いますよね?

上に建てる建物の家賃生産性を挙げればこれだけ土地の大きさが違っていても賃料収入を同じにすることは可能です。
1LDK(5万)×8戸、テナント(4戸)×10万 どちらの賃料も一緒にすることができます。

キャッシュフローを出すだけに注力するのであれば管理コストがかからないような税金がかからないような物件を探すといいでしょう!

最後に。

しかしながら、不動産投資にはインカムゲインとキャピタルゲインの双方の魅力を持つ投資手段です。

上記のようなやり方でキャッシュフローだけに突出しすぎると売却が上手くいかずに残債は残ったまま、、、赤字覚悟で売却をしなければならいない状況になった時には今までの運営利益がすべてなくなってしまう可能性も無きにしもあらずです。

あまり利回りが出ていないなと思う物件も意外なところで光る何かを持っている物件かもしれません。

家に帰るまでが〜。ではないですが、売却までが不動産投資。
今回はこの辺りまでにしておきます。

また次回は、金融機関のことなどでお話しできればと思います!

是非気になった方は気軽にご相談くださいませ!!

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株式会社ソソグーコンサルティング 武田 龍一(たけだ りゅういち)です。 お客様の不動産投資のお手伝いをさせていただきます! よろしくお願いいたします!

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