家賃が下落してもCFが変わらない!?!?

皆様こんにちは!

さてさて、ブログの順番が回ってまいりました(^^)

ブログを書くたびに本を書く人たちの頭の構想はどうなっているんだろうと感心するばかりです。。

文章作成の分野で活躍をしたいのであれば多少のセンスと勉強も必要かと思いますが、私みたいな凡人は習うより慣れろといったところで、まずは書く練習からチョコチョコやっていきます(^^;)

管理がキーポイント!

そもそも管理は何なのか?
大きく3通りに分けることができます。

★AM アセットマネジメント 「資産管理業務」
一般的には、不動産に限らず株式・債権などの金融資産の管理・運用を投資家に代行する業務のことです。
不動産においては、投資家に代わって投資用不動産の売買の意思決定、PMの選定・管理等を行い、投資家に対して投資対効果の最大化を図っています。

★PM プロパティマネジメント 「賃貸経営管理業務」
対象不動産の資産価値を高めるための不動産の運営管理を行う業務で、AMから委託されることも多いです。
具体的な業務内容としては、テナントのリーシング、契約締結、クレーム対応、建物の管理・保守、賃料の回収などの他、定期的にオーナー・投資家・AMに対して、運営管理状況の報告をします。

★BM ビルマネジメント 「ビル管理運営」
個別のビルの管理運営における現場業務全般のことで、設備管理、工事管理、清掃管理、保守管理、警備業務等を行います。
特に大規模ビルなど、共用部分が広い不動産に関しては、BM費用が高くなりがちです。

なぜCFは変わらないのか?

CFの向上に欠かせないのはランニングコストを抑えることです。
その為PM費用(管理料等)・BM費用(工事費用等)を抑えることができればCFは自然と増えます。

しかしながら、アパート・マンションが飽和状態の福岡の不動産情勢、似たような物件であれば広告料であったり、物件設備などで差別化を図りますが、賃料を無理に釣り上げていればなかなか決まらなかったりすぐに退去が出たりと安定して運用ができません。

つまり上記の費用を抑えることによって、賃料設定を下げるための体力をつくることができます。

よくある話ですが、高い賃料でも決めてくれるからこの管理業者に委託すると仰られるオーナー様もいらっしゃいますが、大事なのは何よりも入居率です。

仮に賃料差4万と4.3万の部屋が埋まるのに2か月差出た場合に、2年経過してもその差を回収することができません(笑)
すごくばからしいですよね。。。

加えて、賃貸借契約には更新料や管理会社の手続き手間を入居者が費用負担します、オーナーからは非常にみえづらい部分です。
例えば、A管理会社:1年(更新料2万)、B管理会社:1年(更新料5000円)の場合に入居者が長期的に住居を構える物件は一目瞭然ですね。

こういった部分は管理会社と入居者以外は目に触れる機会がほとんどない為、オーナーは売買契約時に確認することをお勧めいたします。決まるはずの賃料を取り逃し、低い賃料なおかつ入居率を低くしている状況に気づいてこそCFを向上させる第一歩です!

家賃が高めと分かっていて絶対に決めます!などと嘯く管理会社にはご注意ください(^^;)
家賃保証などでつなぎ留めたりとするようですが、その時は良いかもしれませんがその会社が損切りして保証をやめた時は管理料でクイモノにされるだけですよ!

一度管理会社の契約書と賃貸借契約書をしっかり見てみてください!

少しでも気になった方はぜひぜひご相談くださいませーー!
売買方面を絡めてご相談受けたまります!

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takeda
株式会社ソソグーコンサルティング 武田 龍一(たけだ りゅういち)です。 お客様の不動産投資のお手伝いをさせていただきます! よろしくお願いいたします!

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