築古木造・修繕コストはCFを再投資。

2019年6月15日 takeda

こんにちは！ソソグーコンサルティングの武田です。

中古物件を他社に比べ多数とり扱う弊社では、日常茶飯事のように「修繕コストがリスクだから・・・」「出口が見えない」などなど色々な意見が寄せられます。
もちろん、オーナー様の悩める要因は修繕・入居率・出口戦略は気になるところと思います。

とは言え、利回りの低い新築・築浅系を買い進めようにも融資が渋い、修繕はさほどかからないが利回りが低くてCFがでないなど買いたい案件を買い進められるのは余るほどの資金力を持った業者または、地主に限られますよね、、、、

そこで築古物件をうまく運用していくワンポイント！

「CFに手を付けない」

弊社のオーナー様には投資で失敗したくないのなら、安定または売却するまではCFに手を付けないことを伝えています。
運用してみたら手元にお金が残らない、修繕がかかってお金が出ていくばっかりだ！なんて方もいらっしゃいますが大半の方は利益が出たところから使い込み、散財しています。。。

新築は修繕コストこそかからないものの入れ替わり時期の家賃下落リスクが伴い、数年ほどで家賃分母が数十％下落することもしばしば、、、、。こと修繕リスクに関しては新築は例外として、築古物件を運営していく中で修繕コストとうまく付き合っていくかが肝となります。

そして、時期と修繕自体の必要性を考慮することでより計画的にコストコントロールが可能です。

「修繕時期と必要性」

中古を運営する際に修繕に対して再投資時期をどこに見定めるか、そしてはたしてその修繕をすることで意味があるのかを判断します。

立て壊しした方が売れる物件に対して、わざわざ何百万もかけて修繕をすることはしないですよね。※状況にもよりますが
つまり、購入時にどういった形で販売するか事前に組み立てることで、本当に必要なところで必要な修繕を行うことが想定できます。

上記と相対して計画修繕を行うことで資産価値を向上し、金融機関によって返済年数に色を付けることも少なからずあるため、市況にあわせて提案できる不動産業者へ包括的な計画依頼を行うことが賢明と考えます。

「まとめ」

売却までが不動産投資の醍醐味です。
修繕コストを渋ったために賃料が下落した、清掃コストを渋ったために物件修繕時期が早まったなど、偏りすぎず状況に合わせて付き合っていくことが好ましいと思います。
大家の会やセミナーなど否定するつもりもないですが、その時代の融資情勢の市況があってこその経験談。
過信しすぎず、一歩に前に進んでみるのはいかがでしょうか？

融資でお困りの方、不動産投資をしたいがどの物件を選んだらよいか、どの銀行を選べばよいか迷っている方気軽にご相談下さいませ。

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