サブリースのせいで売れなかった物件が・・・。

みなさまお久しぶりです!!

売買担当の武田で御座います。

私ごとの近況報告ですが、10月に結婚式が3件重なりそして気温も落ち、身も懐も寒くなってしまった10月で御座いました(^^;)。。。笑

まあおめでたいことなのでたっぷり楽しんできましたけどね( `ー´)ノ!

とこんなところで!今回もブログを書く機会を頂きましたので本題に入りたいと思います!!

利回りがサブいよ、サブちゃん

不動産業界に入り半年がようやく過ぎましたが、不動産の仕組みを徐々にではありますが理解できてきたように感じます。

その一つが「サブリース」。

サブリースを簡単に説明すると、「サブリース」=「家賃保証」 です。。。

基本的には不動産業者もしくは建築業者が1棟全室を借り上げ、空室時リスクの収入保証する内容です。
一般の方からしてみると「最強じゃん!!!」なんて聞こえてきそうなのでメリット、デメリットのザックリ紹介しますね!

★メリット
・どんなに空室が出ても保証分の家賃が入ってくる。
・精神的に楽。
・投資計画を立てやすい

★デメリット
・正規賃料の10%〜20%が保証料となる。
・サブリース会社が逆ザヤになった際に倒産リスクがある。
・サブリースは“普通借家契約”である。

とまあ簡単にサブリースを説明しましたが、今回の話に出ているサブちゃん物件は保証額がなんと・・・・65%・・・・だったんですよね。。

そりゃ売れねーわ。m(_ _)m

と加えてもう一つ知ってもらいたいことがあるので少しだけ掘り下げて説明させていただきます!

サブリースは“普通借家契約”

これが一番厄介なんです。。

この契約書は「普通借家契約」の為、サブリース会社は通常の入居者のように賃料交渉の権限を持つようになります。

仮に、学校経営者だったとして寮を設けるとします。もちろん全室借りるし、空室が出ても全部屋分は保証するから安くしてくれないか?など、これは入居者と同様の考え方なので、この交渉が妥当なものと認識できます。

今回のサブリースも一緒です。

サブリースは上記にも記載しておりますが、全室を「借りる」為借主であるサブリース会社は“一般入居者”と同様に借地借家法(弱い立場にある借主の為の法律)に基づく権限を保有できることになります。

例えば、契約書にオーナーが「向こう10年は家賃は絶対に減額しない」と契約書上に記載しても「普通借家契約」では無効になります。これは法律で守られています。

そのため、借主であるサブリース業者が「入居者」の立場で守られ、サブリース賃料の減額幅もオーナーとの交渉が成立すればどこまででも下げれますし、法律上の縛りがない為、訴訟を起こしたとしてもなかなか手強いことになるんですね。。。

そして空室がでればサブリース会社は「空室分の家賃も払ってるんだから」と交渉を強めます。
そして満室保証額が下がれば下がるほど、サブリース業者のリスクは軽減されるため空室対策をそこまで打たないなんてことあります。。

よくあるのは、ハウスメーカーの下請けがサブリースに入り、原状回復工事も紐づけて利益を獲得してきます。

そうなったらもう言いなりですね。。。まるで苦しい取り立て。。。上納金。

賃料で利益を取られて。。。工事で利益を取られて。。。サブリースの為に投資ているようなもの。。。

満室稼働している物件こそ利益の損失はとんでもない額になるのはもうお分かりかと( 一一)

たまにありますが、サブリースに入っているので50%空室でも物件を保有されている方、きちんと理解していないと契約解除の際に収入の入ってこない、残債付きの建物を保有し続けるなんてことになりかねません。

事の顛末

まあここまで色々書いてきましたが、一番言いたかったこと。

色々と書きましたが、私はサブちゃんの管理会社のおかげで約2割(2000万円ほど)も!!減額できました。

住居系のエリアとしては1等地といえるような物件だったので買主さんはラッキー!!
すぐに購入申込みを入れて融資も通りそうです!

管理変更ができれば利回り13%のキャッシュ量産案件になりそうです(笑)
勿論今のままでも回りますけど。。。

おいしすぎる!

まあここに至るまでに、管理変更してサブリース外してに物件売れるようにしませんか!?!?
物件の価値を高めるためには一度解約したほうがいい!!など色々しつこく食い下がった結果、情報をもらえたのかなと思ってます。

とにかくしつこかったんです(^^;)

最後に!!

サブリースの説明にブログのほとんどを費やしてしまったのですが、言いたかったことは投資において当たり前のリスクを保証しますなんて言うパッケージや商品には一度は疑い、契約書の内容を法律家や専門家に相談するのをお勧めいたします。

投資運営の手札の一つと考えれば、サブリースは利用価値の高いパッケージと考えますが、それを有効利用するためまずは法律家、専門家を!

経費がもったいないなんて言う方がいればこう言ってあげてください。

「今10万を払うか、契約を付けた物件で月間30万ずつ払うか。」

勿論答えは言わずもがなで(笑)

小さなことでも結構です!気軽にご相談下さいませーーー!

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