福岡市高騰の裏で「筑前町」が人口増加率1位に。「エリアに適した商品作り」の大切さ

みなさん、こんにちは！売買担当の草場です。
今回は最近発表された福岡の人口データを見て、私が個人的に驚いたお話です。

王道エリアを抑えて、まさかの「筑前町」が1位？

今年の公示地価でも福岡市の上昇率は全国トップクラス。天神・博多中心部では新築マンションが「億」を超えるのも珍しくなく、実需も収益物件も「中心部の一等地」に資金が集中しているのが今のトレンドです。

その一方で、最新データを見て驚きました。なんと、福岡県内で最も人口増加率が高かった自治体が、福岡市などを抑えて「筑前町」だったのです。

正直、これには現場にいる私も非常に驚きました。
周辺に人が流れると言っても、これまではJRや西鉄沿線の駅近エリア（新宮〜福間、筑紫野〜久留米など）が王道。まさか線路沿いから外れた筑前町が1位になるとは……！
私の祖父母や叔父家族が筑前町に住んでいるのですが、このニュースを知っていた叔父は「筑前町が1位ばい！」と、どこか誇らしそうでした（笑）。

人口は増えても、不動産投資は別問題

ただ、仕入れ担当としてのシビアな目で見ると、また違う面が見えてきます。
先日も親戚の家に行く途中に車を走らせていると、3,000万円後半の新築戸建てが売れ残って看板が立っている光景を目にしました。

筑前町はファミリー層に人気ですが、主な移動手段は車になるためターゲットは限定されると思います。いくら注目されて人口が増えているエリアであっても、昨今の建築費高騰のせいで売値が上がりすぎ、地元の人が実際に買える予算（適正価格）を超えてしまうと、途端に売れなくなってしまうのです。

これは、土地活用やアパート経営などの「収益物件」でも全く同じことが言えます。
「人口が増えているなら、近くの工場で働く外国人労働者向けなどに新築アパートを建てたら儲かるのでは？」とも思いますが、ここでも建築費高騰の壁が立ちはだかります。彼らが求める家賃帯（3〜4万円台）に対し、今の高い建築費でアパートを新築すれば、家賃を5〜6万円以上に設定しなければ投資として成り立たなくなってきていると思います。結果として、「需要はあるのに、コストが合わなくて誰も借りられない（利回りが回らない）物件」になってしまうのです。

中心部は高すぎて買いづらい、かといって周辺エリアで新築を企画してもコストが合わない……。
この難しい市況だからこそ、私たちソソグーが得意とする「既存（中古）アパート・収益物件をリフォーム・リノベーションして再生する」という選択肢が活きてきます。

新築だとコストが合わないエリアであっても、仕入れ価格を抑えられる中古物件を活かすことで、昨今の建築費高騰の影響を最小限に抑えることができます。（リフォームも高くなってきてますが、、、）入居者様が求める「手頃な家賃帯」を維持しながら、オーナー様が求める「高い利回り」を両立させ、確実に出口が取れる資産へ生まれ変わらせます。

ただ表面的なデータを鵜呑みにするのではなく、「本当に求められている収益商品」を逆算して作る。これがソソグーの強みです。

以上です。

6月も雨に負けず、福岡の街を元気に走り回ってまいります！